pinel entete site

www.pinel-lyon.com

Infos, conseils et programmes immobiliers neufs éligibles

04.37.42.04.04

> Rechercher un logement

Veuillez choisir un projet

PROJET IMMOBILIER : Habiter Investir

NATURE : Appartement Maison

NOMBRE DE PIECE : 1 2 3 4 5

BUDGET : scroll budget

Loi Pinel

> Principe de la loi PINEL

La loi Pinel permet par l'intermédiaire d'un investissement locatif de bénéficier de réductions d'impôts. Elle présente donc l’avantage de répondre à de nombreuses prérogatives patrimoniales :

  • La réduction d’impôts,
  • Devenir propriétaire d’un bien immobilier à moindre frais,
  • Anticiper sa retraite en se créant un capital ou une rente à terme,
  • Investir dans l’immobilier avec une bonne rentabilité,
  • Possibilité de louer son bien pendant la durée de l’investissement à un ascendant ou un descendant.

> La loi PINEL

Sylvia Pinel, ministre de l’Egalité des territoires et du logement, a confirmé le remplacement de l'ancienne loi de défiscalisation Pinel par une loi portant son nom, la loi Pinel. Ce nouveau dispositif d’incitation pour l’investissement dans l’immobilier neuf est effectif depuis le 1ier octobre 2014.

Sylvia Pinel, la nouvelle ministre du logement et de l’égalité des territoires a 36 ans. Elle est, avec Najat Vallaud-Belkacem, la benjamine du gouvernement. Sylvia Pinel est vice-présidente du Parti radical de Gauche. Avant d’être nommé ce jour comme ministre du logement et de l’égalité des territoires, elle a été tour à tour député du Tarn-et-Garonne puis ministre de l'artisanat, du commerce et du tourisme.

L’objectif annoncé de cette mesure est la construction de 50 000 logements par an. Ces logements seront ensuite destinés à la location.

Comme pour son aïeul la loi Pinel, la loi PINEL a donc pour but de favoriser la construction de logements neufs destinés à être loués en résidence principale. Ainsi, les acquéreurs d’un bien immobilier neuf dans une zone très demandée (comme Lyon ou les communes du Grand LYON par exemple) et qui respectera certains critères d’éligibilité, pourra bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel.

L’investissement sous le dispositif Pinel permet aux investisseurs de réaliser plusieurs objectifs:

  • La réduction d’impôts,
  • Devenir propriétaire d’un bien immobilier à moindre frais,
  • Anticiper sa retraite en se créant un capital ou une rente à terme,
  • Investir dans l’immobilier avec une bonne rentabilité.

Le nouveau dispositif d’incitation fiscale pour l’investissement immobilier à vocation locative a pour but la construction de biens immobiliers là où la demande est forte et l’offre limitée.

La ville de Lyon et toutes les communes du Grand LYON font bien évidement partie des villes concernées par la loi Pinel, manque d’appartements pour les étudiants, parc locatif limité. La ville de Lyon est pourtant une des villes de France ou la croissance démographique est la plus forte. Lyon et sa région sont donc une des régions où la réalisation d’un investissement sous le dispositif Pinel est la plus intéressante.

Il sera ainsi proposer aux investisseurs d’acquérir un logement dans un programme immobilier neuf ou réhabilité et d’obtenir une réduction d’impôt proportionnel au prix de revient du bien immobilier. Les biens immobiliers devront ensuite être loués pour une période de 6, 9 ou 12 ans à des ménages ayant des ressources financières limitées mais supérieures au seuil leur permettant d’accéder au parc de logement social.

Le dispositif de défiscalisation Pinel offrira donc une incitation fiscale plus avantageuse que son aïeul loi Pinel mais sera également en contrepartie plus exigeante avec des critères d’éligibilité plus importants. Grace au dispositif loi Pinel, l’état souhaite ainsi construire 50 000 nouveaux logements par an contre 40 000 pour la loi Pinel.

Les avantages et critères d’éligibilité de la Loi Pinel

En investissant avec le dispositif fiscal Pinel, un investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt égale à 12% (pour un engagement de location minimum de 6 ans), 18% (pour un engagement de location minimum de 9 ans) ou 21% (pour un engagement de location minimum 12 ans) du prix de revient du bien.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, chaque investisseur devra par contre respecter certains critères d’éligibilité :

L’engagement de location de l’appartement ou de la maison concerné par le dispositif Pinel devra être d’au moins 6 ans (voir 9 ans ou 12 ans en fonction de la réduction d’impôts en découlant).

Les plafonds de loyer devront respectés les barèmes réglementaires qui sont compris entre 12.42 € et 14.90 € du mètre² de surface pondérée pour Lyon et Villeurbanne. Les plafonds de loyers pour les autres communes du Grand Lyon sont compris entre 10 € et 12 € par mètre² de surface pondérée.

Le niveau de ressources des locataires pouvant accéder à une location dans un bien immobilier acquis sous le dispositif Pinel est également plafonné.

LES LOGEMENTS CONCERNES

La réduction d’impôt Pinel s’applique pour les logements acquis entre le 1ier octobre 2014 et le 31 décembre 2016 et qui respectent un niveau de performance énergétique global fixé par le décret du 29 décembre 2012 en fonction du type de bien immobilier concerné (neuf ou réhabilité).

Pour les appartements ou les maisons achetées neufs, il sera obligatoire d’obtenir le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) 2012.

Pour les biens immobiliers réhabilité, il faudra respecter obligatoirement le label HPE (Haute Performance Energétique) rénovation ou le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) rénovation.

QUATRE ZONES RETENUES POUR LA LOI PINEL

La loi Pinel a quelque peu modifié les zonages par rapport à la loi précédente la loi Pinel. Les Zones sont toujours dénommées A, A Bis, B1, B2 et C. Les zones A, A bis, b1 et B2 ouvrent de plein droit les avantages de la loi Pinel. C Par contre les communes présentent en zone C ne pourront pas prétendre aux avantages offerts par la loi pinel. L’objectif est d’éviter la construction de logements neufs dans des zones ou le manque est faible ou inexistant. Le Grand Lyon bénéficie pour sa part d’un manque de logement et d’un marché locatif fort qui sont deux facteurs propices à la réalisation d’un investissement Pinel. A ce titre, Lyon et Villeurbanne bénéficie sont présent en zone A, les autres communes du grand Lyon sont elles en zone B1.

Le Grand Lyon bénéficie pour sa part d’un manque de logement et d’une demande locative forte qui sont deux facteurs propices à la réalisation d’un investissement Pinel. Situé en zone A, Lyon et sa Villeurbanne entre de plein droit dans le champ d’application du dispositif loi Pinel. Les autres communes du Grand Lyon souffrent également d’un manque de biens à la location et donnent également droit aux avantages de la loi Pinel avec les conditions de la zone B1.

QUOTAT DE LOGEMENTS PINEL AU SEIN D’UN MEME IMMEUBLE NEUF

Nouveauté de la loi Pinel, la loi Pinel limite également la part d’investisseur dans un même immeuble. Pour éviter la construction et la commercialisation de résidence dîtes d’investisseur (où 100% des appartements ont été acquis par des investisseurs), le nombre d’appartements ouvrant droit à réduction d’impôt est limité dans les programmes immobiliers d’au moins 5 logements.

SIX, NEUF OU DOUZE ANS DE LOCATION

C’est une des modifications notables de la loi Pinel. Celle-ci laisse plus de liberté et de souplesse aux investisseurs quant à la durée de leur investissement (et donc de la réduction d’impôts qui en découle). En échange de la réduction d’impôt offerte par la Loi Pinel, il est obligatoire d’offrir son bien immobilier à la location nue pendant 6, 9 ou 12 ans au moins à une personne physique le destinant à sa résidence principale.

Cette location doit intervenir obligatoirement dans l’année qui suit la livraison du bien ou de l’acquisition si elle est postérieure. La location doit être de plus effective et continue (Pour un engagement Pinel de 9 ans il ne serait pas possible de louer son bien 2 ans, puis de l’occuper quelques temps pour enfin le remettre en location 7 ans de plus).

Les biens immobiliers concernés par la Loi Pinel ne pourront être à un associé lors de l’achat par le biais d’une SCI non soumise à l’IS.

BASE DE LA REDUCTION D’IMPOT

La base de réduction d’impôt sera fonction de l’engagement de location choisie par l’investisseur.

Cette réduction d’impôts est proportionnelle au prix de revient du bien acheté (valeur vénale du bien augmenté des frais de notaire payés lors de l’acquisition). Elle est de 12 % pour un engagement de location d’au moins 6 ans, de 18% pour un engagement de location d’au moins 9 ans et 21% pour un engagement de location d’au moins 12 ans.

Il est possible d’acquérir jusqu’à deux logements par an au cours d’une même année à condition de respecter le plafond global de 300 000 € quand on additionne les prix de revient des deux appartements.

Le dispositif Pinel autorisant l’acquisition de deux logements au cours de la même année, ce plafond de 300 000€ est global pour les deux.

PLAFONDS DE LOYERS

Pour calculer le loyer maximal offert par la loi Pinel, 2 critères sont à prendre en compte :

La zone du bien immobilier et le coefficient inhérent à la surface pondérée du bien.

Ainsi, les loyers de base sont en fonction des zones :

Zone A bis : 16.52€

Zone A : 12.42€

Zone B1 : 10€

Zone B2 : 8.59€

Ces plafonds sont modulés en fonction de la surface, de façon à ce qu’ils augmentent pour les petites surfaces, en fonction d’un coefficient multiplicateur (arrondi à 2 chiffres après la virgule) dont la formule est :

Coefficient multiplicateur = (19/surface pondérée) + 0,7

  • Si le coefficient multiplicateur est inférieur à 1,2, il faut retenir la valeur exacte du coefficient.
  • Si le coefficient est supérieur à 1,2 il faut retenir et prendre en compte 1,2 comme coefficient.

Il faut ensuite multiplier ce coefficient par la base de loyer pour connaitre le montant maximal de location par m². Sur Lyon la base de loyer est de 12.42€/mois/m²

Ensuite il faut multiplier cette valeur locative maximale par m² par la surface pondérée du bien pour obtenir le loyer maximal d’un bien immobilier.

Exemple pour un T2 de 40 m² en Loi Pinel sur Lyon et Villeurbanne.

Calcul du coefficient : (19/40) + 0,7 = 1,18

Calcul du plafond de loyer par m² : base de loyer x coefficient = 12.42 € x 1,18 = 14,66 €

Calcul du loyer maximal : plafond de loyer x surface pondérée du bien = 14,66 x 40 = 586 €

Il ne sera donc pas possible de louer ce T2 de 40 m² plus de 586 € sur Lyon et sa région avec le dispositif Pinel.

Exemple pour un T2 de 40 m² en Loi Pinel sur les autres communes du Grand Lyon

Calcul du coefficient : (19/40) + 0,7 = 1,18

Calcul du plafond de loyer par m² : base de loyer x coefficient = 9, 88 € x 1,18 = 11,66 €

Calcul du loyer maximal : plafond de loyer x surface pondérée du bien = 11,66 x 40 = 466,40 €

Il ne sera donc pas possible de louer ce T2 de 40 m² plus de 466,40 € sur les autres communes du Grand Lyon.